Le azioni immobiliari statunitensi sono scese al livello più basso di sempre rispetto all’S&P 500. Il rapporto che confronta i due settori ora si attesta a 0,122, azzerando tutto il vantaggio che le azioni immobiliari avevano accumulato prima del 2007.
Tuttavia, il calo è relativo e non è un crollo dei prezzi delle case. Dimostra quanto le azioni statunitensi nel loro complesso abbiano superato l’immobiliare negli ultimi quasi vent’anni.
Come le azioni immobiliari USA hanno perso il vantaggio durante la bolla immobiliare
Charlie Bilello, chief market strategist di Creative Planning, ha segnalato il minimo storico su X. Il suo grafico confronta due indici total return.
Il primo è l’iShares US Real Estate ETF (IYR), che comprende REIT e società immobiliari. Il secondo è il SPDR S&P 500 ETF (SPY).
Un rapporto in aumento significa che l’immobiliare supera il mercato generale. Il valore ha raggiunto circa 0,46 nel febbraio 2007, coronando una fase di sovra-performance durante la bolla immobiliare.
Pochi mesi dopo è scoppiata la crisi dei mutui subprime.
Da quel picco, il valore ha perso circa il 73%. Di conseguenza, le azioni immobiliari USA non conservano più alcuno dei guadagni relativi accumulati durante il boom immobiliare dei primi anni 2000.
I costi di finanziamento aggravano la pressione. Il sondaggio settimanale di Freddie Mac riporta un tasso fisso medio sui mutui a 30 anni pari al 7,28% al 1° ottobre, il livello più alto dal novembre 2023.
I dati giornalieri dei finanziatori avevano già segnalato un deciso aumento dei tassi dei mutui a fine settembre. Nel frattempo, la Federal Reserve è tornata ad alzare i tassi.
Tassi più alti colpiscono i REIT due volte: aumentano i costi del debito e rendono i dividendi meno appetibili rispetto alle obbligazioni.
Perché Schiff non vede un pavimento per le azioni immobiliari
Peter Schiff, chief economist di Euro Pacific Asset Management, ha risposto che il settore ha ancora molta strada da perdere. Sostiene che il settore immobiliare abbia prosperato grazie al calo costante dei tassi sui mutui e al sostegno governativo.
Schiff afferma che entrambi questi venti favorevoli ora si stanno invertendo. Ha definito il settore “morto”.
Tuttavia, il rapporto di Bilello segue solo i rendimenti relativi. Un rally dell’S&P 500 trainato dalla tecnologia può spingere il rapporto al ribasso anche quando le azioni immobiliari registrano guadagni.
Anche le famiglie stanno facendo una scelta simile. Ora le azioni rappresentano una quota record della ricchezza delle famiglie USA, mentre la quota dell’equity immobiliare è diminuita.
In definitiva, il contesto dei tassi conta più di qualsiasi grafico. Il rendimento del Treasury decennale si trova sopra il 5%, quindi gli investitori possono ottenere un buon rendimento senza rischi legati all’immobiliare. Questo trade-off potrebbe pesare sulle azioni immobiliari USA finché i tassi non torneranno a scendere.
